南京首席房地产专家和意见领袖、南京房地产促进会秘书长张辉的公众账号（huiyedcgzs）。

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阳春三月一声雷，惊出一个新玄武。

新玄武板块成为金三银四南京楼市的网络热词。何为新玄武？新玄武板块到底新在哪里？它和老的玄武区到底有啥不一样？这个板块今后的升值潜力如何？房子能买吗？下面，辉哥就带大家好好聊一聊这个重口纷纭的新玄武到底长啥样？

总用地面积约7.13平方公里的铁北红山新城，西至黄家圩路，北至网板路—营苑北路，南至玄武大道(现状铁路)，东至玄武区区界，东北方向与栖霞区相邻，西北则与老下关交界。距离新街口的交通距离只有7公里左右，坐拥南京火车站、小红山客运站等交通枢纽，具有明显的区位优势。玄武区政府计划用5年时间把这片城中村集中的区域打造为南京主城北部的宜居宜业区。

截至年底，铁北红山新城已完成片区超50万平方米的城中村（95%）拆迁。年上半年全面完成片区城中村、工业厂区的征收及搬迁工作。未来2-3年内，铁北红山新城将释放各类性质42宗，约亩的可建设用地，涵盖商业、商务、科研、商住、住宅等五类性质用地。未来可新增各类载体面积约万平方米，包含高品质商业商务载体近万平方米，科技研发载体约60万平方米，居住面积万平方米。以目前新玄武板块多幅住宅用地的平均楼面价计算，居住用地的市值将超亿。

城市主力板块

规划总用地面积

江北中心区

16平方公里

河西南部

15平方公里

大校场机场

9.97平方公里

铁北红山新城（新玄武）

7.13平方公里

鼓楼滨江商务区

5.6平方公里

功能定位

根据新城总体定位，5年后的铁北新城将形成“两心两园、两廊一带”的整体结构，其中“两心”即科创智慧中心、商务商贸服务核心，“两园”为红山动物园、农场山郊野公园，“两廊”林荫商业景观长廊、绿色商务休闲长廊，“一带”科创特区研发带。

其完整的功能布局即将为未来城市的又一核心量级。并且新玄武板块未来将打造成为南京市主城最重要的交通门户、玄武区北部最具潜力的总部聚集区、高品质宜居型生活区，并具备总部办公、研发创新、休闲体验、居住服务、枢纽服务五大核心功能。

交通方面

该区域将新建扩建28条道路，呈现“三横四纵”的大格局，三横包括：华电东路至营苑北路一线、丹霞路、铁北路；四纵包括：红山路、恒嘉路、北苑东路、经五路，其中，恒嘉路南延工程是其中的“重头戏”。规划中，新玄武板块将有四条地铁在此交汇，分别为地铁1、3、6、9号线，加上南京火车站的高铁，新玄武未来将坐拥“双铁”。

配套设施

在此板块内，医院，医院在内的，形成地区级-社区级-基层社区级三级公共中心，为区域人群提供完善系统的服务配套。有可能会在商业用医院，从而补充医疗资源。同时，规划新建初中2所、小学6所、幼儿园15所形成全龄化教育体系。

景观方面

新玄武板块通过景观大道、带型公共活动廊道、视觉通廊的结合，建立紫金山、幕府山-滨江风光带、石顶山、红山动物园、农场山郊野公园和玄武湖之间的联系，形成规划区内丰富多样的景观绿化体系，打造城市绿肺功能。

铁北红山新城的定位是真正做到“产城融合”，大到产业、小到城市功能都让人们“就地解决”。未来重点发展六大功能片区：交通枢纽服务及公园游休憩区、创新商务商贸集聚区、农场山郊野休闲区、玄武科创特区、宜居社区以及轨道交通备用区。各片区在发展主导功能的同时，强调功能的多远复合与穿插，以增加地区活力及提升形象品质。

未来2-3年内，铁北红山新城将释放各类性质42宗，约亩的可建设用地，涵盖商业、商务、科研、商住、住宅等五类性质用地。未来可新增各类载体面积约万平方米，包含高品质商业商务载体近万平方米，科技研发载体约60万平方米，居住面积万平方米，商业商务、科技研发、住宅之间的比例约为3:1:2。与很多新城的卧城发展模式不同，以铁北红山新城为主体的新玄武板块，未来将成为一个集商业、商务、科研、商住、住宅为一体的宜居宜业的活力新城。新玄武，不但有房子，更有事业和生活。

中海、恒大是第一批进驻新玄武板块的全国大牌开发商，都是全国最顶级的5大开发商，实力和品牌强劲。中海和恒大实际上也为新玄武板块后续开发商的引进提供了参照，以新玄武打造主城新豪宅板块的抱负来看，今后引进的开发商业也必然都是业内的佼佼者。

中海作为中国楼市的豪宅专家，行业地位早已树立。在南京市场，中海也开发过中海凤凰熙岸、中海塞纳丽舍等豪宅项目，其中，位于鼓楼区的中海凤凰熙岸开创了南京百亿豪宅大盘的新时代，目前的二手房价已经高达5万，领跑鼓楼。中海的品牌号召力和对南京豪宅市场的熟悉程度，都算是出类拔萃。在鼓楼、建邺这两大豪宅区都成功历练过的中海，这次掘金玄武，想必也是驾轻就熟。

中海未来的品质如何？去年12月份，中海玄武公馆曝光的史上颜值最高的天价工地围墙和靓丽LOGO成为南京楼市的热门话题，地产圈和广大市民都在争相谈论转发。中海玄武公馆用26轮讨论、12稿设计、11道工序打造总长近米、3.5米高、总造价超过万、彰显公馆生活文化、外观朴实敦厚、富于格调、典雅大气的的工地围墙，用代表南京城市情怀的银杏、甄选最高档紫铜铜皮、历经9道繁复手工工序、完全人工敲制的项目LOGO，背后显现的无疑是中海新一代豪宅项目对高端品质和匠人精神的孜孜以求，显现的是打造新玄武第一公馆豪宅的野心。

最新规划显示，中海玄武公馆规划28栋楼，其中17栋为低密洋楼产品，10—11层左右，容积率在2.2左右。主力户型-平方米为主，少量95平方米，三房和四房为主，预计年上半年入市。

中海玄武公馆主力规划低密度公馆洋楼，以美国芝加哥“华丽一英里”代表性的建筑柏悦酒店为原型，汲取经典的皇家学院派建筑风格（芝加哥世博会、巴黎歌剧院、纽约广场饭店等为此建筑风格的代表性建筑），以国际的生活方式，并融汇南京本土生活习惯和公馆的尊荣属性，打造一座与时俱进的当代人物居住公馆。

人口密度全国第5，地缘人口庞大，地缘住房的潜在需求旺盛

玄武区共有常住人口约50万人，加上邻居老鼓楼区户籍人口65万人，新玄武板块可以辐射的城中北部人口合计约万人。人口密度居全国第5，仅次于上海虹口区、上海黄浦区、广州越秀区、北京西城区。

中产阶层、高知阶层聚集

玄武区是市委市政府市级机关和南京军区机关所在地，相邻的鼓楼区是省委省政府等省级机关所在地，区内还遍布鼓楼、山西路、模范马路商务区，有南京第一高楼绿地紫峰大厦，聚集了众多的现代服务业和高新企业、高校、科研院所，是南京最著名的中产阶层和高知群体聚集区，是南京中高端改善型客群的最大密集区。

地缘客户的故土情结与就近居住的梦想

过去很多年以来，城中北部鲜有高端楼盘供应，庞大的地缘需求却没有相应的住房供应来满足，供求高度错位，最直接的损失就是地缘客户被逼无奈只能远走他乡，西往河西，东去仙林。对这部分客群来说，最理想的就是在板块内能有相应的有效住房供应，毕竟就近居住，带来的不仅是交通的便捷，省去上下班和上下学的路途奔波之苦，更重要的是可以享受中心城区的繁华以及山水城林的美景，这里还有很多土生土长的玄武人、鼓楼人最深的家乡记忆和最难以割舍的故土情感。

新玄武板块的出现，高品质楼盘的出现，为城中北部密集的高端客群、公务员群体、中产阶层、高知群体提供了最佳的就近居住的目的地，他们再也不用远走河西和仙林了。

民国文化是南京城市文化的重要组成部分，而民国文化的土壤又主要分布于以鼓楼和玄武为主的南京北城。民国定都南京之后，城南是南京密集的老城区，唯有新街口以北那时还是大量的空地，于是民国选址新街口、鼓楼以北兴建庞大的首都机关以及达官贵人的住宅区，于是在鼓楼、玄武两区分布有大量的民国机关、领使馆、办公机构、住宅区。按照著名作家叶兆言在《南京人》里所述，当时的城南市属于平民的，而城北则属于官场的，两者泾渭鲜明。

“一条颐和路，半部民国史。”年，美国著名建筑师墨菲飘然来到南京，受委托主持制定南京的城建规划，随后一个以颐和路为中心的上层住宅区开始建设。几年后，以鼓楼区颐和路、玄武区傅厚岗为代表的城中北部成为南京有名的“公馆区、别墅区、住宅区”，是社会名流的首选居所，是尊贵身份的绝对象征，也是当时中国城市居住文明的经典之作。

城中北部公馆区所代表的建筑美学与居住文明，是中外建筑、古今居住文明的完美融合，直到今天依然符合现代人的审美观，呈现出经典永不衰落的生命力，给人以美的享受，迄今为止，恐怕还没有哪一种建筑风格能像民国公馆建筑一样把中外建筑、古今居住文明结合的如此之完美。时过境迁，近一个世纪以后，依然经久不衰，并焕发出穿越历史的生命力。即使在现代人看来，凡是到过颐和路别墅区的人，无不感叹在此找到了心目中一直向往的居住梦想和最理想的居住状态。

颐和路、傅厚岗、中山北路等身处闹市区、中西合璧、散发着典型民国文化和审美、代表着完美宜居形态的别墅区，已经成为南京这座城市最引以为荣的人居典范，也是全市最最珍贵和最最高档的住宅，每一栋的市场价格均在数千万至1个亿以上。在现实中，颐和路别墅区的房子，哪怕再贵，也让很多金字塔尖阶层趋之若鹜，只可惜货量太少，经常是拿着钱也买不到。住在颐和路，住在鼓楼，住在玄武，完全是一种身份和财富的最高象征，也成为很多具有老城情结、民国情结、鼓楼情结、玄武情结的老南京人的奢望，新的楼盘从来不愁卖。

新板块、新城市、新理念、新的开发商、新一代产品、新客户、新的豪宅区，一个崭新的新玄武板块正在崛起，代表着玄武区的未来，城中北部豪宅区的未来。

秘书长（辉哥）认为，新玄武板块具有8大优势

中心城区的地段优势。距离新街口仅有8公里，6站地铁，属于环老城板块，同样地段的万科金色家园、中海凤凰熙岸、鼓北等一带，房价基本都在3.5-5万左右，具有学区的中海凤凰熙岸二手房价已经达到5万。这种地段优势如果能够挖掘的好，将是新玄武板块最大的涨价动力。

南京最好的行政区之一。玄武位于南京的中心城区，是南京发达也是教育、医疗等资源最多的行政区之一，南京老城北部自民国时代起就具有传统的豪宅区概念，具有打造高端住宅的区域基础。当年鼓北的成功就是最好的案例。新玄武的出现，其意义不亚于当年的鼓北板块。

铁北红山新城的高起点规划，旧貌换新颜，新玄武具有重大的规划利好，有望打造成一个全新的高品质的、位于城市中心附近的新城。这个地位甚至与奥体、大校场机场等都非常相像。

潜在的学区利好不可忽视。中海玄武公馆附近配建有教育用地，作为玄武区重点打造的新城，周边还会陆续有地块出让，不排除为了推动铁北红山新城开发，导入玄武区最好的学区资源，就像鼓楼区为鼓楼滨江导入优质教育资源一样。因此，未来具有潜在的学区房利好，这一点是买房人需要认真考虑的。

年开工建设的地铁7号线是新玄武板块的又一个重大利好，进入到典型的地铁板块序列。

新玄武位于紫金山与玄武湖的环抱之中，优质的山水资源，使得这里具备打造改善型物业的资源条件。

中海、恒大等优质开发商的引进，尤其是中海作为国内著名的豪宅专家，此前在南京开发过中海凤凰熙岸、中海塞纳丽舍等豪宅项目，有望在新玄武再次树立一个新的品牌地标。

由于新玄武板块的价值此前未经深入发掘，板块的开发也才刚刚启动，因此房价尚处于一个低谷期，未来随着铁北红山新城的开发推进和学区的引进、地铁的建设等，这里面临多个推动房价升值的利好，现在正是入手的低点和最佳时机。

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